Спор вокруг Kensington Gardens дошёл до суда: под вопросом — строительство новых вилл

Землепользовательный спор вокруг Kensington Gardens — роскошного комплекса для пожилых жителей на Olson Drive Northwest за пределами Gig Harbor — перешёл в Pierce County Superior Court. Объект, ранее известный как площадка для мероприятий и свадеб, уже несколько лет находится в центре конфликта между собственниками и соседями, выступающими против дальнейшего строительства.

Ключевой вопрос, который предстоит решить суду: можно ли квалифицировать предлагаемые виллы как односемейные дома, допустимые в сельской зоне Rural 5 (R5), и, соответственно, может ли Kensington Gardens расширяться по плану.

Соседи — в частности Дэна и Эрика Циммерманы, живущие напротив в доме, который, по их словам, принадлежит их семье уже несколько поколений, — выступают против выдачи разрешений. Они утверждают, что новые виллы принесут дополнительный трафик, усилят нагрузку на природные территории, могут затронуть водно-болотные угодья и станут фактором нежелательного роста в сельской местности. К их мнению в прошлом году присоединились десятки жителей, направивших подобные комментарии в рамках рассмотрения дела у слушателя округа (hearing examiner).

Совладельцы Kensington Gardens Марк и Келли Уотсоны настаивают на обратном: по их словам, воздействие на окружающую среду и соседство будет минимальным, а проект обеспечивает востребованную услугу для пожилых людей в районе, где население стареет и нуждается в вариантах проживания и ухода.

12 декабря hearing examiner округа Пирс Роберт Э. Мак отказал в предлагаемом подразделении участка площадью 23,5 акра, фактически заблокировав текущую схему расширения. В решении говорится, что будущие виллы не соответствуют представлению об «обычных» односемейных домах для сельской зоны и не поддерживают цели комплексного плана округа и плана развития полуострова Gig Harbor по сохранению сельского характера территорий.

Отдельно в решении отмечалось, что виллы выглядят как элементы «кампуса» с управлением, выходящим за рамки роли обычного арендодателя. Слушатель также указал на сложность классификации объекта: здания рассчитаны на пожилых, жильцы получают питание и услуги, в строениях есть отдельные помещения, но собственники при этом утверждают, что речь идёт об одном «жилом блоке», а не о многоквартирном или групповом формате проживания.

Келли Уотсон назвала это решение «крайне разочаровывающим» и заявила, что нормы округа, по её мнению, позволяют реализовать проект. Она также подчеркнула, что пожилые люди, по её мнению, должны иметь возможность жить не только в городских или коммерческих районах.

После отказа hearing examiner совладельцы Kensington Gardens подали в суд землепользовательную петицию 30 декабря, оспаривая выводы и логику решения. Они утверждают, что hearing examiner «подменил» определение из кодекса субъективными представлениями о дизайне и назначении зданий.

Параллельно Циммерманы подали отдельную петицию, заявляя, что даже решение hearing examiner не сняло всех вопросов — в частности, по их мнению, не до конца разобрано, следует ли считать Kensington Gardens объектом, близким к учреждению ухода, а не жилой застройке. Они указывают: от классификации напрямую зависят требования к экологической экспертизе, защите водно-болотных угодий и регулированию сточных вод. По словам Дэны Циммермана, часть проверок проводилась с допущением, что речь идёт об односемейных домах, тогда как hearing examiner фактически признал обратное.

Адвокат Kensington Gardens Holdings LLC Рубен Шутц уточнил, что судебное решение будет касаться именно предполагаемого подразделения и будущего строительства и не затронет текущую эксплуатацию уже существующих жилых корпусов комплекса.

Отдельной линией остаётся вопрос лицензирования части услуг. По словам Уотсон, объект ранее урегулировал предписание о прекращении деятельности, выданное DSHS летом, связанное с форматом adult family home. В итоге владельцы отказались ждать разбирательства в административных органах, отозвали апелляцию и снова получили соответствующую лицензию в декабре.

Дела пока идут отдельно, но могут быть объединены. Первые процессуальные слушания по обоим искам назначены на 13 февраля, а рассмотрение по существу запланировано на середину мая. В таких делах суд, как правило, опирается на уже сформированный «записанный» материал hearing examiner: новые свидетели и показания не заявляются, стороны представляют письменные позиции и аргументы.

Судья может подтвердить решение hearing examiner, отменить его или вернуть дело на доработку. Далее возможны апелляции в Court of Appeals и, при принятии к рассмотрению, в Верховный суд штата.

Источник: Thenewstribune